В избранное
Рынок недвижимости в 2026 году переживает трансформацию: дешевая ипотека ушла в прошлое, застройщики массово предлагают скидки и рассрочки, а покупатели гадают – ждать ли падения цен или брать сейчас.
Bankiros.ru собрал прогнозы экспертов и выяснил, что будет с новостройками и вторичкой до конца года, в каких регионах ждать отката цен и чем опасны рассрочки от застройщика.
Рынок изменился навсегда: дешевой ипотеки больше не будет
Член Генсовета «Деловой России», застройщик и владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров уверен, что эпоха легких покупок завершилась.
«Рынок жилья изменился навсегда. Теперь ключевая ставка высокая и останется такой надолго. Жилье не подешевеет в два раза. Застройщики не станут работать себе в убыток из-за дорогого бетона и кредитов. Скрытые скидки уже достигают 15-20%», – пояснил эксперт.
По его мнению, ждать снижения ипотечных ставок ради выгодной покупки – ловушка. Как только деньги подешевеют, на рынок вернутся перекупщики с наличными и сметут ликвидные квартиры по нынешним ценам.
Покупатель останется либо ни с чем, либо будет приобретать то же самое, но дороже.
Где цены упадут, а где устоят
Прохоров прогнозирует серьезный откат цен там, где люди покупали любое жилье, лишь бы успеть под льготную ипотеку.
Юг России и часть Поволжья, по его оценке, ждет коррекция. Москва, Санкт-Петербург и крупные города с работой устоят: земля там ограничена, а людям нужно где-то жить независимо от ставок.
Заведующая кафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ Ольга Астафьева дает более детальную картину. В Москве и Санкт-Петербурге цены до конца года останутся без изменений или покажут небольшой рост – сказывается отсутствие хороших предложений. Сегодня порядка 26-28% квартир в новостройках остаются нераспроданными.
Вторичка, по ее прогнозу, к концу года может вырасти на 5-6%, поскольку продавцы начали предлагать заметные скидки.
Особенно это касается домов 1970-1980 годов постройки, где уже сейчас можно найти хороший дисконт. Региональный рынок со слабой инфраструктурой покажет снижение цен, но не более чем на 5%.
Что говорят застройщики о ценах
Коммерческий директор девелопера Bravo Елена Султанова приводит статистику: за первое полугодие 2026 года строящееся жилье в России подорожало на 3,6%. До конца года она ожидает умеренный рост в пределах инфляции.
При сохранении базовых условий прогнозируется умеренный восходящий ценовой тренд без резких колебаний.
«Сдерживающим фактором более заметного повышения стоимости жилья выступают все еще высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, значительный объем нереализованных остатков жилья в ряде регионов, а также наблюдательная позиция потенциальных покупателей, формирующая отложенный спрос», – пояснила эксперт.
Однако в горизонте нескольких лет жилье может подорожать на 10-15%. Перенос стартов новых проектов на 2027-2028 годы приведет к вымыванию ликвидных лотов, дефициту предложения и новому витку цен.
Астафьева называет схожие цифры: по базовому сценарию новостройки подорожают в пределах инфляции – около 5%.
Оптимистичный сценарий с существенным снижением ключевой ставки в декабре маловероятен: ниже 13,75% ставка к концу года вряд ли опустится.
При пессимистичном сценарии – сохранении высокой ставки – новое жилье может подешеветь на 3%.
Скидки и рассрочки: маркетинг или реальность
Султанова считает, что акции и скидки отражают стремление девелоперов поддержать спрос в условиях неопределенности. Но ждать существенной коррекции не стоит: ликвидные квартиры в хороших локациях не дешевеют и быстро продаются, а себестоимость строительства и дорогое проектное финансирование не позволяют застройщикам снижать цены.
Астафьева раскрывает механику: застройщик может искусственно завышать цену, а затем предлагать скидку – в итоге покупатель приобретает жилье по реальной рыночной стоимости, но с ощущением выгоды. При рассрочке акции и скидки, как правило, отменяются.
По факту, при приобретении квартиры в рассрочку в ее стоимости уже заложена повышенная цена плюс дополнительные платежи за страховку.
«Основной риск при покупке в рассрочку заключается в том, что не всегда при оплате используются эскроу-счета, и если у застройщика будут финансовые проблемы, то вернуть деньги или получить готовый объект будет крайне затруднительно», – предупредила эксперт.
Она советует сравнивать стоимость одного и того же объекта при покупке в рассрочку и при полной оплате. Ежемесячные платежи по рассрочке обычно выше ипотечных, поскольку срок – всего 1-3 года, плюс предусмотрены пени за просрочку.
Вторичка, как окно возможностей
Прохоров называет вторичный рынок старого жилья точкой входа для покупателей. Частные продавцы напуганы и избавляются от квартир за бесценок, поскольку им нужно гасить старые долги перед банками.
«Вторичный рынок старого жилого фонда рушится. Частные продавцы напуганы, они избавляются от квартир за бесценок, так как им надо гасить свои старые долги перед банками. Это отличный момент для приобретения», – считает эксперт.
Он предлагает стратегию: сначала продать старую панельную квартиру, пока частники готовы давать большой торг, забрать деньги, найти надежного застройщика с домом высокой степени готовности и оформить внутреннюю рассрочку без банка. Остаток закрыть позже, когда финансовая ситуация стабилизируется.
Астафьева рекомендует тем, кто не попадает под льготные программы, либо подождать середины-конца 2027 года, либо рассмотреть вторичку с хорошей локацией и ремонтом.
Но нужно заложить расходы на поддержание старого жилого фонда и оценить риски снижения стоимости такого жилья из-за износа.
Что это значит для россиян: